Le bail emphytéotique

Le concept de bail emphytéotique, qu’est-ce que c’est ?

Le bail emphytéotique n’est rien d’autres qu’un contrat de location immobilier qui se fait sur une durée extrêmement longue. En effet, il peut se conclure jusqu’à 99 ans, avec 18 ans au minimum. Il peut s’agir d’un bien immobilier, mais le plus souvent d’un terrain. Durant cette location, le locataire est dénommé l’emphytéote.

Par le biais de ce contrat de location emphytéotique, cet emphytéote disposera d’un droit réel sur le bien proposé au bail. En contrepartie, il paie une redevance, dont le montant du loyer est généralement très bas. En Principauté d’Andorre, ce privilège n’est toutefois proposé que au le Pas de la Case et dans une partie d’Arinsal.

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La durée d’un bail emphytéotique

Selon la loi en vigueur dans le pays concerné, un bail emphytéotique peut se contracter entre 18 et 99 ans. C’est notamment le cas en France. En Belgique, cette durée s’étale généralement sur 27 à 99 ans. Il peut même durer jusqu’à 999 ans dans certains pays d’Afrique, comme au Kenya.

Pour le cas de la Principauté d’Andorre, la durée courante d’un bail emphytéotique est d’environ 50 à 99 ans. Mais, certaines durées spécifiques peuvent être autorisées par la législation locale en fonction des cas qui se présentent.

La propriété du terrain

C’est cette durée exceptionnelle qui fait la différence et la particularité du bail emphytéotique. Le loyer reste également modique. Pour la plupart des cas de bail emphytéotique, le bien immobilier ou le terrain loué est destiné à des projets de développement de grande envergure. Mais, le locataire a le droit de construire sur le terrain loué. Dans la majorité des cas, la propriété du terrain reste donc le plus souvent aux mains de l’État andorran.

Les droits et les obligations du locataire

Pour un bail emphytéotique, le locataire ne dispose pas du statut classique qu’on a l’habitude de voir dans les contrats de location traditionnels. Il doit répondre à des responsabilités spécifiques. Comme il dispose d’un droit réel sur la propriété loué, il peut être considéré comme un quasi-propriétaire.

Le locataire d’un bail emphytéotique doit notamment :

• S’acquitter de la redevance dans les temps selon les termes du contrat,
• Entretenir et améliorer le bien loué,
• Déclarer les taxes foncières,
• Prendre en charge des réparations nécessaires.

Si ce sont ses obligations, en tant que quasi-propriétaire, le locataire aura le droit d’utiliser et d’exploiter le terrain, de poursuivre des exploitations de mines ou de carrières déjà en cours, de construire sur le terrain et même de sous-louer s’il le souhaite. Il dispose en effet d’un droit d’exploitation totale et d’une grande liberté quant à l’amélioration de la propriété.

L’acquisition et la cession d’un bail emphytéotique

Pour acquérir un bien sous un bail emphytéotique, la présence et l’intervention d’un notaire restent impérative, sans quoi le contrat sera caduc. L’emphytéote devra procéder par une demande de mutation de titulaire de cens emphytéotique. Il devra par la même occasion payer une taxe à hauteur de 5% de la propriété en cours d’acquisition. Tout comme il sera dans l’obligation de s’acquitter de la taxe foncière de l’année en cours.

Quant à la cession d’un bail emphytéotique, elle ne peut se faire qu’à la limite de la durée stipulée dans le contrat. Cependant, dans certains cas, le propriétaire peut demander une résiliation du bail, une démarche qui reste cependant soumise à des conditions. Il peut par exemple la demander en cas de non-respect de l’un des clauses du contrat.

 

Pour la question de savoir si un bien sous contrat de bail emphytéotique peut-il être vendu, la réponse est affirmative. Dans ce cas, l’acheteur va devoir accepter les termes du contrat de bail déjà existant.

Les frais et les charges liés à un bail emphytéotique

En signant un contrat de bail emphytéotique, le locataire s’engage à payer une redevance annuelle qu’on désigne par canon emphytéotique. Il devra également régler la taxe foncière et une taxe d’environ 5% de la valeur de la propriété à la conclusion du bail.

A propos du renouvellement du contrat de bail emphytéotique

En principe, l’emphytéote n’est doté d’aucun droit de renouvellement pour un bail emphytéotique. A défaut d’une clause spécifique, il ne peut y avoir de tacite reconduction à l’expiration de la période initiale. Sans la possibilité d’une reconductible automatiquement, le locataire devra signer à nouveau un contrat de bail emphytéotique, s’il désire la renouveler à l’échéance.

Ce qui se passe à la fin du bail emphytéotique

En cas de non-renouvellement d’un bail emphytéotique, toutes les améliorations effectuées par le locataire reviennent au propriétaire ou au bailleur à la fin du bail emphytéotique. Si des clauses ont été prévues pour faire bénéficier d’indemnités au locataire, elle sera due. Dans le cas contraire, il ne peut revendiquer aucun versement de compensations. Quand le bail arrive à échéance, il est aussi tenu de quitter les lieux.

Contrairement aux contrats de bail classique, celui du bail emphytéotique ne peut faire l’objet d’une résiliation anticipée. Toutefois, divers cas peuvent amener à la rupture du contrat, comme le non-paiement de redevances durant deux années consécutives. Une résiliation à l’amiable peut également être envisagée.

Contrats et documents

Le contrat de bail emphytéotique devra être formalisé par écrit, indiquant les obligations et droits des deux parties (bailleur et emphytéote). Il doit être un acte notarié. Pour les documents requis, il est préférable de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier pour avoir tous les détails ou avoir recours aux services d’un notaire.